Immobilienkauf in Österreich
Wegzug aus Deutschland nach Österreich
Österreich ist ein beliebtes Auswanderland für Deutsche. Aber wenn der Hauptwohnsitz verlegt wird, hat das steuerliche Auswirkungen. Wer dort eine Immobilie kauft, muss sich auf Besonderheiten bezüglich der Erbschafts- und Schenkungssteuer einstellen.
Zunächst ist festzuhalten, dass ein Wegzug von Deutschland nach Österreich nur dann sinnvoll ist, wenn Österreich als neue Heimat gewollt ist. Wer damit nur Steuern sparen möchte, sollte diese Idee aufgeben, da derartige Umgehungsgeschäfte nicht zulässig sind (vorgetäuschter Wegzug/ fingierter Hauptwohnsitz).
Wegzugssteuern nach deutschem Recht
Gemäß § 6 des Außensteuergesetzes (AStG) erhebt Deutschland eine sogenannte Wegzugsbesteuerung. Diese Regelung betrifft natürliche Personen, die ihren Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt ins Ausland verlegen und dabei bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
Die Wegzugsbesteuerung stellt für Unternehmer und Anleger, die Deutschland verlassen, eine erhebliche steuerliche Belastung dar. Aufgrund ihrer Komplexität ist in jedem Fall eine fundierte steuerliche Beratung empfehlenswert.
Voraussetzungen
Die Wegzugsbesteuerung greift, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
- Beteiligung: Der Steuerpflichtige hält mindestens 1 % an einer Kapitalgesellschaft.
- Unbeschränkte Steuerpflicht: Innerhalb der letzten 12 Jahre vor Wegzug bestand mindestens 7 Jahre unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland.
- Wegzug: Der Steuerpflichtige verlegt seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt ins Ausland.
Rechtsfolgen
Im Fall der Wegzugsbesteuerung wird ein fiktiver Veräußerungsgewinn ermittelt. Das heißt, die stillen Reserven der Kapitalbeteiligung werden so besteuert, als wären sie verkauft worden, obwohl kein tatsächlicher Verkauf erfolgt ist.
Seit 2022 ist innerhalb der EU/EWR keine unbefristete, zinslose Stundung mehr möglich. Stattdessen kann die Steuer auf Antrag in sieben gleich hohen, unverzinslichen Jahresraten gezahlt werden. In der Regel ist eine Sicherheitsleistung zu erbringen.
Ab 1. Januar 2025 wird die Wegzugsbesteuerung auf bestimmte Investmentfondsanteile ausgedehnt:
- Halten von mindestens 1 % der Anteile innerhalb der letzten fünf Jahre oder
- Anschaffungskosten der Fondsanteile über 500.000 Euro.
Ihr Ansprechpartner
RA Dr. Georg Ganner
Länderexperte Österreich
T: +43 512 583820
F: +43 512 58382011
office@ra-ganner.at
Immobilienkauf in Österreich für Deutsche
Grundsätzlich ist der Kauf und die Miete von Immobilien in Österreich für deutsche Staatsbürger (EU-Unionsbürger mit Niederlassungsfreiheit) in allen Bundesländern möglich. In zahlreichen Bundesländern gibt es jedoch immobilienbezogene regionale Besonderheiten, die sich nach den jeweiligen Grundverkehrsgesetzen richten.
Gemäß den strengeren Grundverkehrsregeln der Bundesländer Salzburg, Vorarlberg, Niederösterreich, Oberösterreich, Steiermark, Kärnten und Tirol können deutsche Staatsbürger Immobilien (ausgenommen landwirtschaftliche Immobilien) kaufen und als Hauptwohnsitz selbst nutzen oder vermieten. Auch ein Leerstand ist zulässig (teilweise sogenannte Leerstandsabgaben).
Beim Kauf bzw. der Anmietung von Immobilien zu reinen Urlaubszwecken, d. h. zu Freizeitwohnzwecken, bestehen Beschränkungen, die an die Immobilie geknüpft sind. Nur Immobilien mit entsprechender Widmung können zu diesem Zweck erworben werden.
Im Einzelfall ist eine individuelle Rechtsberatung bzw. eine detaillierte rechtliche Prüfung durch Experten (Rechtsanwälte oder Notare) empfehlenswert. Die Kanzlei Dr. Georg Ganner steht Ihnen hierbei gerne zur Verfügung.
Deutsches Erbschafts- und Steuerrecht
Gemäß deutschem Steuerrecht unterliegen sowohl Schenkungen als auch Erbschaften der Steuerpflicht, sofern eine Steuerpflicht des deutschen Staatsbürgers in Deutschland besteht.
Deutsche, die aus Deutschland weggezogen sind, sind noch fünf Jahre voll steuerpflichtig. Nach Ablauf dieser fünf Jahre besteht für weitere fünf Jahre eine sogenannte beschränkte Steuerpflicht, die sich auf das in Deutschland befindliche Vermögen des weggezogenen Deutschen bezieht.
Die deutsche Erbschaft- und Schenkungssteuer beträgt 30 %. Für Schenkungen im Familienkreis (Kinder etc.) bestehen Freibeträge von aktuell 400.000 Euro.
Unternehmensvermögen ist durch Verschonungsregeln nach deutschem Steuerrecht steuerlich geschützt, um den Fortbestand der Unternehmen in Deutschland zu sichern.
Bei beschränkter Steuerpflicht ist für den nach Österreich ausgewanderten deutschen Staatsbürger lediglich das in Deutschland befindliche Vermögen erbschaftssteuerrelevant.
Nach dem Wegfall der beschränkten Steuerpflicht fällt keine deutsche Erbschafts- oder Schenkungssteuer mehr an.
Österreichisches Erbschafts- und Steuerrecht
In Österreich besteht eine Meldepflicht für Schenkungen. Die Schenkungs- und Erbschaftssteuern wurden jedoch im Jahr 2008 abgeschafft. Bei Immobilienvermögen ist die Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises bzw. des Bodenwertes bei Schenkungen bzw. Erbschaften von Immobilienvermögen abzuführen.
Steuerpflicht nach deutschem Erbschaftsteuerrecht
Es folgen die erbschaftsteuerlichen Konsequenzen nach deutschem und österreichischem Recht, wenn der Erblasser und seine Kinder als Erben ihren Hauptwohnsitz nach Österreich verlegen und eine Immobilie oder ein Unternehmen mit Immobilieneigentum in Österreich im Wert von 20 Mio. Euro erwerben.
Gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 1 b ErbStG besteht eine unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland, wenn der Erblasser oder der Erwerber innerhalb der letzten fünf Jahre vor dem Erbfall einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hatte.
Nach Ablauf von fünf Jahren entfällt die unbeschränkte Steuerpflicht vollständig, vorausgesetzt, es bestehen keine Inlandsbezüge (zum Beispiel Immobilien oder Betriebsstätten in Deutschland). Bestehen Inlandsbezüge, gilt für die Dauer von zehn Jahren ab dem Wegzug die sogenannte beschränkte Steuerpflicht nach deutschem Steuerrecht. Das heißt, hinsichtlich des Vermögens in Deutschland besteht eine beschränkte Steuerpflicht (jedoch keine Steuerpflicht für das Auslandsvermögen).
Vergleich der Erbschaftssteuerlast
| Szenario | Steuerpflicht (DE) | Erbschaftsteuer (ohne Verschonung) | Erbschaftsteuer (mit 85 % Verschonung) | Steuerersparnis bei Wegzug |
| Kein Wegzug innerhalb 5 Jahre | Ja | 5.292.000 € | ca. 494.000 € | 0 € |
| Wegzug 6 Jahre vor Erbfall | Nein | 0 € | 0 € | bis zu 5,29 Mio € |
Voraussetzungen für Steuerfreiheit nach Wegzug
- Sowohl der Erblasser als auch die Erben sind seit mehr als fünf Jahren nicht mehr in Deutschland ansässig.
- Es gibt keine deutschen Immobilien oder Betriebsstätten im Nachlass.
- Der Sitz der GmbH sowie das Betriebsvermögen befinden sich ausschließlich im Ausland (z. B. Österreich oder Liechtenstein).
- Die GmbH enthält kein steuerpflichtiges Inlandsvermögen nach deutschem Steuerrecht.
Tipp: Wegzug rechtzeitig einleiten
Durch einen rechtzeitigen Wegzug nach Österreich (mehr als fünf Jahre vor dem Erbfall) kann die deutsche Erbschaftsteuer vollständig vermieden werden. Bei einem Immobilien- bzw. Unternehmenswert von 20 Millionen Euro für eine österreichische Immobilie bzw. ein österreichisches Unternehmen beträgt die Steuerersparnis bis zu 5,29 Millionen Euro – sofern keine Inlandsbezüge in Deutschland mehr bestehen.