Immobilienkauf in Spanien

Warum in Spanien der Käufer selbst prüfen muss

Im spanischen System trägt der Käufer die Hauptlast der Prüfung.

Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und sieht den Registerauszug am Tag der Beurkundung ein. Er prüft jedoch nicht, ob das Gebäude genehmigt ist, ob die im Exposé genannte Fläche stimmt, ob eine Bewohnbarkeitsbescheinigung vorliegt oder ob eine Vermietungslizenz besteht. Der Makler wird vom Abschluss bezahlt und haftet nicht für die Richtigkeit der Angaben im Exposé. Der Verkäufer möchte verkaufen.

Damit bleibt der Käufer der einzige Beteiligte ohne strukturelles Interesse am Zustandekommen des Kaufs, und zugleich derjenige mit dem geringsten Zugang zu den Unterlagen und oft ohne die nötige Sprachkenntnis.

Hinzu kommt der Zeitpunkt, denn in Spanien geschieht die verbindliche Zusage zum Kauf der Immobilie früher als in Deutschland: Auf eine Reservierungsvereinbarung folgt der Arras-Vertrag (Anzahlungs- bzw. Kaufvorvertrag), und spätestens mit diesem Arras-Vertrag nach Art. 1454 Código Civil ist Geld im Spiel: Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, schuldet er den doppelten Betrag. Wer also erst nach dem Arras-Vertrag mit der Prüfung beginnt, prüft nicht mehr ergebnisoffen, sondern verhandelt gegen die eigene Anzahlung.

Daher gilt: Die Prüfung gehört ganz zu Anfang, noch VOR die Reservierungsvereinbarung.

Die Nota Simple: Was darin steht und was nicht

Die Nota Simple ist der Auszug aus dem Registro de la Propiedad, dem spanischen Eigentumsregister. Sie ist das wichtigste Einzeldokument und zugleich dasjenige, dessen Aussagekraft am häufigsten überschätzt wird.

Die Nota Simple zeigt zuverlässig: wer als Eigentümer eingetragen ist, welche Fläche registriert ist, welche Hypotheken und Lasten auf dem Objekt liegen, ob Dienstbarkeiten bestehen und ob ein Vermerk über ein laufendes Verfahren eingetragen ist.

Sie zeigt nicht: ob ein Gebäude baurechtlich genehmigt ist, ob eine Bewohnbarkeitsbescheinigung existiert, ob eine touristische Vermietungslizenz vorliegt, ob die registrierte Fläche mit dem Kataster übereinstimmt und ob kommunale Abgaben offen sind.

Kurz zusammengefasst: Die Nota Simple sagt Ihnen, wem etwas gehört und was darauf lastet. Sie sagt Ihnen nicht, ob das, was dort steht, überhaupt gebaut werden durfte.

Ein weiterer praktischer Hinweis: Ein Registerauszug ist eine Momentaufnahme. Zwischen der Nota Simple, die Ihnen der Makler im Frühjahr gezeigt hat, und dem Tag der Beurkundung können neue Lasten eingetragen worden sein. Lassen Sie sich einen aktuellen Auszug geben, und zwar einen, den Sie selbst oder Ihr Abogado (Rechtsanwalt) angefordert haben.

Kataster und Register: Zwei Systeme, zwei Wahrheiten

Spanien führt zwei Systeme parallel. Das Registro de la Propiedad dokumentiert Rechte an Grundstücken. Der Catastro ist das Liegenschaftskataster der Finanzverwaltung und dokumentiert die physische Beschreibung: Lage, Fläche, Bebauung, Baujahr. Beide werden von unterschiedlichen Stellen geführt, zu unterschiedlichen Zeitpunkten aktualisiert und stimmen erstaunlich oft nicht überein.

Eine Abweichung zwischen Kataster und Register ist zunächst kein Skandal. Dennoch muss sie aus folgenden Gründen überprüft werden:

1. Die Differenz zwischen der im Kataster erfassten und der im Register eingetragenen Gebäudefläche ist in der Praxis häufig genau der nachträglich errichtete, nie genehmigte Teil - z.B. ein Anbau, eine Terrassenüberdachung, ein ausgebautes Untergeschoss. Das Kataster erfasst, was tatsächlich steht, weil es Besteuerungsgrundlage ist. Das Register erfasst, was jemand hat eintragen lassen.
2. An der Grundstücksfläche hängt die zulässige Bebauung. Ein Beispiel aus meiner Arbeit: In einem Exposé war die Grundstücksgröße zweimal angegeben, einmal mit rund 1.600 m² in der Datentabelle und an anderer Stelle mit gut 2.000 m² im Beschreibungstext. Beworben wurde das Objekt mit einem genehmigten Bauprojekt für einen Neubau von mehreren hundert Quadratmetern, und das zulässige Bauvolumen wird auf Mallorca regelmäßig als Verhältnis zur Grundstücksfläche bestimmt. Die Abweichung von rund 400 m² war damit kein Schreibfehler, sondern die Frage, ob das beworbene Projekt überhaupt trägt. Dieser Befund stand in keinem einzelnen Dokument. Er entstand erst durch das Nebeneinanderlegen von Datenblatt, Beschreibungstext und Katasterangabe. Genau dort liegen die teuren Überraschungen: nicht in einem falschen Dokument, sondern in der Lücke zwischen mehreren richtigen.

Cédula de habitabilidad und Energieausweis

Die cédula de habitabilidad ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung. Sie bestätigt, dass eine Wohnung den Mindestanforderungen an Bewohnbarkeit genügt, und sie nennt eine zulässige Personenzahl. Ohne gültige cédula lassen sich Wasser- und Stromversorgung nicht ohne Weiteres anmelden oder ummelden, und ohne sie ist eine touristische Vermietung ausgeschlossen.

Dabei werden zwei Punkte regelmäßig übersehen. Die cédula ist befristet, üblicherweise auf zehn Jahre, und muss erneuert werden. Außerdem muss die in ihr genannte Personenzahl zu dem passen, was Sie vorhaben. Wer ein Objekt mit einer cédula für sechs Personen kauft und es für acht vermieten will, hat ein Problem, das erst bei der Lizenzprüfung sichtbar wird.

Der Energieausweis, das certificado de eficiencia energética, ist in Spanien bereits zum Zeitpunkt der Vermarktung vorgeschrieben, nicht erst zur Beurkundung. Für den Erwerb selbst ist ein fehlender Energieausweis kein Hindernis. Er ist aber ein brauchbarer Indikator: Wenn er zum Zeitpunkt der Besichtigung noch „in Bearbeitung“ ist, waren die Objektunterlagen zum Vermarktungsbeginn unvollständig, und das ist dann selten der einzige problematische Punkt.

Steuern, Nebenkosten und der 3-%-Einbehalt

Kalkulieren Sie die Erwerbsnebenkosten realistisch mit rund 10-14 % des Kaufpreises. Den größten Posten bildet die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) beim Kauf von Bestandsimmobilien, die auf den Balearen progressiv gestaffelt ist. Hinzu kommen Notar, Registereintragung, Gestoría und die Kosten der eigenen Berater.

Zwei Punkte überraschen deutsche Käufer oft besonders:

1. Valor de referencia: Spanien bemisst die Grunderwerbsteuer nicht zwingend am gezahlten Kaufpreis, sondern an einem behördlich festgesetzten Referenzwert. Liegt dieser über dem Kaufpreis, wird nach dem höheren Wert besteuert. Der Referenzwert lässt sich vorab abfragen, und genau das sollte vor der Reservierung geschehen, nicht nach der Beurkundung.
2. Der 3%-Einbehalt: Ist der Verkäufer nicht in Spanien steuerlich ansässig, ist der Käufer verpflichtet, 3 % des auf den Verkäufer entfallenden Kaufpreisanteils einzubehalten und über das Modelo 211 an die spanische Finanzverwaltung abzuführen. Wer dies unterlässt, haftet für den Betrag.

Hinzu kommen die laufenden Kosten nach dem Erwerb: die Grundsteuer IBI, kommunale Abgaben für Müll und Wasser, gegebenenfalls Beiträge zur Eigentümergemeinschaft sowie für Nichtresidenten die jährliche Einkommensteuererklärung auf den Nutzungswert der Immobilie. Prüfen Sie außerdem, ob beim Verkäufer Rückstände bestehen, denn offene Abgaben und offene Gemeinschaftsbeiträge können das Objekt belasten.

Touristische Vermietung auf den Balearen: Die ETV-Lizenz

Wer die Immobilie ganz oder teilweise an Feriengäste vermieten möchte, braucht auf den Balearen eine ETV-Lizenz, eine Lizenz für die estancia turística en viviendas.

Für diesen Bereich gelten drei Regeln, die man kennen sollte, bevor man einen Preis akzeptiert, der eine Vermietung einkalkuliert:

1. Die Lizenz hängt am Objekt, nicht an der Person. Sie geht beim Verkauf grundsätzlich über, aber nur, wenn der Käufer sämtliche Bedingungen weiter erfüllt, unter denen sie erteilt wurde, und wenn der Eigentümerwechsel ordnungsgemäß gemeldet wird.
2. Die Vergabe neuer Lizenzen auf den Balearen ist seit 2022 stark eingeschränkt, und das Moratorium gilt 2026 weiter. In vielen Gemeinden werden derzeit keine neuen Lizenzen erteilt. Man kann also nicht davon ausgehen, eine fehlende Lizenz später nachholen zu können.
3. Die Lizenz schlägt sich im Preis nieder. Objekte mit bestehender, übertragbarer Lizenz erzielen Aufschläge in der Größenordnung von 15 bis 25 Prozent. Wer diesen Aufschlag zahlt, zahlt für ein Recht, das an Bedingungen hängt. Lassen Sie sich deshalb den Lizenzbescheid samt Auflagen vor der Reservierung vorlegen und gleichen Sie die zugelassene Personenzahl mit der cédula ab.

Eine Vermietung ohne gültige Lizenz kann erhebliche Bußgelder auslösen. Das Risiko trägt der Eigentümer, selbst wenn der Makler zuvor die Vermietbarkeit in Aussicht gestellt hat.

Balearen: Bestandsschutz garantiert keine bauliche Legalität

Bestandsschutz bedeutet Schutz vor Abriss, nicht Legalität. Dies ist der Punkt, der deutsche Käufer auf den Balearen am häufigsten teuer zu stehen kommt, denn hier gilt für die Verfolgung von Bauverstößen eine Verjährungsfrist von acht Jahren. Ist sie abgelaufen, kann die Gemeinde keinen Abriss mehr anordnen. Viele Eigentümer und fast alle Käufer schließen daraus, das Gebäude sei damit legal - ein Trugschluss.

Der Bau bleibt formal ungenehmigt, und der Unterschied wird in dem Moment spürbar, in dem Sie etwas tun wollen: umfassend sanieren, erweitern, eine Bewohnbarkeitsbescheinigung erneuern, das Objekt beleihen oder es als Ferienobjekt vermieten. Banken finanzieren ungenehmigte Bauteile oft nicht oder nur mit Abschlägen.

Seit einem Dekret von Mai 2024 gibt es auf den Balearen einen Legalisierungsweg. Er gilt ausschließlich auf suelo rústico, also nicht auf suelo urbano, und er kostet eine gestaffelte Abgabe von 10, 12,5 oder 15 Prozent des Bauwerts, abhängig vom Zeitpunkt der Antragstellung. Eine Teillegalisierung ist nicht möglich: Es geht um das gesamte betroffene Bauwerk oder gar nicht.

Fragen Sie deshalb vor der Reservierung nach der Baugenehmigung (licencia de obra), nach ihrem Datum und danach, ob die Gemeinde ein Verfahren führt oder geführt hat. Eine Auskunft der Gemeinde darüber, dass kein Verfahren anhängig ist, ist ein Dokument, das man anfordern kann.

Verlassen Sie sich nicht auf die Formulierung, etwas sei „geduldet“.

Ein Sonderfall verdient Erwähnung, weil er im Verkauf gern unpräzise verwendet wird: Der Begriff „genehmigtes Bauprojekt“ kann dreierlei bedeuten. Ein vom Architekten ausgearbeitetes Projekt, ein bei der Gemeinde eingereichtes Projekt oder eine tatsächlich erteilte Baugenehmigung. Wirtschaftlich sind das drei sehr verschiedene Dinge, weshalb Sie sich unbedingt die schriftliche Genehmigung zeigen lassen sollten.

Checkliste: Was Sie vor der Unterschrift verlangen sollten

Eine kurze Liste, die sich in jedem Fall lohnt und die Sie einem Abogado (Rechtsanwalt) oder einem Prüfer an die Hand geben können:

1. Aktuelle Nota Simple, selbst oder über den eigenen Berater angefordert
2. Katasterauszug und Abgleich der Flächen mit dem Register
3. Baugenehmigung mit Datum sowie eine Auskunft der Gemeinde über anhängige Verfahren
4. Cédula de habitabilidad mit Gültigkeitsdatum und zulässiger Personenzahl
5. Energieausweis
6. Bei Vermietungsabsicht: ETV-Lizenzbescheid samt Auflagen
7. Nachweis über IBI, Müllgebühren und Gemeinschaftsbeiträge ohne Rückstände
8. Abfrage des valor de referencia für die Steuerbemessung
9. Klärung der steuerlichen Ansässigkeit des Verkäufers wegen des 3-%-Einbehalts

Verlangen Sie diese Unterlagen, bevor Sie eine Reservierung unterschreiben. Sobald Sie die Unterschrift geleistet haben, verhandeln Sie gegen Ihre eigene Anzahlung.

Mehr Informationen und Dokumente zum Download finden Sie auch unter kaufpruefung.de.