Immobilienkauf in Italien

Worauf deutsche Käufer achten sollten

„Kennst du das Land, wo die Zitronen blühn …?“

Die Sehnsucht nach Italien ist bei vielen Deutschen ungebrochen. Und nicht selten entsteht irgendwann der Wunsch, nicht mehr nur Urlaub dort zu machen, sondern eine eigene Wohnung am See, ein Haus in den Bergen oder vielleicht sogar ein Anwesen am Meer zu besitzen. So schön dieser Gedanke ist: Wer in Italien eine Immobilie kaufen möchte, sollte sich darüber im Klaren sein, dass einiges anders läuft als in Deutschland.

Daher ist es sinnvoll, sich frühzeitig mit den rechtlichen und technischen Fragen rund um die Immobilie zu beschäftigen und nicht erst dann, wenn das Kaufangebot bereits unterschrieben ist oder der Notartermin schon feststeht. Neben juristischen Kenntnissen spielen dabei auch die Sprache, die Abläufe vor Ort und nicht zuletzt ein gutes Netzwerk eine wichtige Rolle.

Expertise im italienischen Immobilienrecht

Julika Repplinger ist Rechtsanwältin und Expertin für italienisches Immobilienrecht. Ihr beruflicher Schwerpunkt liegt auf der Beratung deutschsprachiger Mandantinnen und Mandanten in Italien, insbesondere rund um den Kauf und Verkauf von Immobilien sowie bei grenzüberschreitenden Erbangelegenheiten. Dabei arbeitet sie regelmäßig mit italienischen Notaren, Geometern, Maklern, Steuerberatern und Behörden zusammen und verfügt über ein über viele Jahre gewachsenes Netzwerk vor Ort.

„Gerade aus deutscher Sicht ist wichtig zu wissen, dass der italienische Immobilienkauf in einigen Punkten anders abläuft als in Deutschland. Insbesondere können bereits das Kaufangebot und der Vorvertrag erhebliche rechtliche und finanzielle Bindungen auslösen. Deshalb sollte die Prüfung möglichst vor der Unterzeichnung solcher Dokumente erfolgen.“

In diesem Artikel gibt Frau Repplinger einen Überblick über folgende Themen:

Was Sie bei der Wunschimmobilie prüfen sollten
Wie diese Prüfung abläuft
Wissenswertes zum Vorvertrag
Welche Dokumente benötigt werden
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Italien
Die Rolle des Notars
Der typische Ablauf eines Immobilienkaufs in Italien
Wie die Menschen vor Ort helfen können
Der wichtigste Tipp: nicht zu lange warten

Dieser Beitrag stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar.

Erst prüfen, dann unterschreiben

Bevor man sich vertraglich bindet, sollte zunächst geklärt werden, wem die Immobilie tatsächlich gehört, ob Belastungen oder Rechte Dritter bestehen und ob die vorhandenen Unterlagen mit dem übereinstimmen, was man vor Ort sieht.

Gerade bei älteren Häusern und Wohnungen begegnen einem immer wieder Abweichungen: Ein Raum wurde irgendwann vergrößert, eine Terrasse verändert, ein Anbau ergänzt oder der Grundriss entspricht nicht mehr dem ursprünglichen Zustand.

Ein Punkt, der dabei gerne übersehen wird: Nur weil etwas im Kataster eingetragen ist, bedeutet das noch nicht automatisch, dass es auch baurechtlich genehmigt wurde. Kataster und Baurecht sind zwei verschiedene Dinge und sollten deshalb auch getrennt geprüft werden.

Neben den Katasterunterlagen sollte man sich daher auch mit den bei der Gemeinde vorhandenen Bauunterlagen und Genehmigungen beschäftigen. Spätestens bei einem späteren Verkauf oder wenn größere Umbauten geplant sind, können ungeklärte Abweichungen sonst zum Problem werden.

Wie erfolgt die Prüfung?

Ein Teil der Unterlagen kann grundsätzlich auch vom Käufer selbst eingesehen bzw. angefordert werden. In der Praxis empfehle ich jedoch dringend, die rechtliche und technische Prüfung vor Abgabe bzw. Unterzeichnung eines verbindlichen Kaufangebots oder Vorvertrags durch Fachleute durchführen zu lassen.

Auf rechtlicher Seite sollte insbesondere geprüft werden, wer tatsächlich Eigentümer der Immobilie ist, ob Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten oder sonstige Belastungen bestehen und ob weitere rechtliche Besonderheiten zu berücksichtigen sind.

Des Weiteren ist die technische Prüfung (sog. Due Diligence) von großer Bedeutung. Ein italienischer geometra, Architekt oder Ingenieur sollte die städtebauliche und katasterrechtliche Konformität der Immobilie prüfen. Das heißt, es ist sicherzustellen, dass der tatsächliche Zustand der Immobilie mit den Kataster- und Bauunterlagen übereinstimmt und sämtliche baulichen Veränderungen ordnungsgemäß genehmigt wurden. Gerade bei älteren Immobilien können beispielsweise nicht genehmigte An- oder Umbauten eine Rolle spielen. Dies erfordert einen Ortstermin sowie Akteneinsicht bei der Gemeinde.

Zwar können bestimmte Informationen und Unterlagen auch unmittelbar bei den zuständigen Behörden oder Registern eingeholt werden. Für ausländische Käufer ist es jedoch häufig schwierig einzuschätzen, welche Unterlagen erforderlich sind und welche rechtlichen Folgen sich aus den darin enthaltenen Angaben ergeben.

Der Vorvertrag ist mehr als eine Formalität

Eine besonders wichtige Rolle spielt beim italienischen Immobilienkauf der sogenannte contratto preliminare, oft auch compromesso genannt - der Vorvertrag. Viele Käufer unterschätzen, wie weitreichend dieser Vertrag bereits sein kann. Mit der Unterschrift gehen Käufer und Verkäufer in der Regel verbindliche Verpflichtungen ein. Häufig fließt zu diesem Zeitpunkt auch bereits eine größere Anzahlung.

Deshalb sollte ein Vorvertrag niemals einfach ungeprüft unterschrieben werden. Gerade hier besteht noch die Möglichkeit, wichtige Punkte ausdrücklich zu regeln. Zum Beispiel kann vereinbart werden, dass bestimmte baurechtliche oder katasterrechtliche Unstimmigkeiten vor dem endgültigen Kauf geklärt werden müssen, Belastungen zu löschen sind oder bestimmte Unterlagen noch vorgelegt werden müssen.

Auch die Frage, wie eine Anzahlung rechtlich ausgestaltet wird, sollte vorher geklärt sein. Wird beispielsweise eine caparra confirmatoria (Anzahlung) vereinbart, können daran bestimmte Rechtsfolgen geknüpft sein, wenn eine Vertragspartei ihre Verpflichtungen nicht erfüllt.

Was passiert mit dem gezahlten Geld, wenn der Kauf doch nicht zustande kommt? Unter welchen Voraussetzungen kann der Käufer vom Vertrag Abstand nehmen? Und was geschieht, wenn auf Verkäuferseite Verpflichtungen nicht erfüllt werden?

Solche Fragen sollten unbedingt geklärt werden, bevor der Vertrag unterschrieben und die Anzahlung geleistet wird.

Welche Dokumente werden beim Immobilienkauf benötigt?

Zu den wesentlichen Unterlagen gehören – abhängig von der konkreten Immobilie und dem Einzelfall – insbesondere:

Eigentums- und Erwerbsnachweise des Verkäufers,
Katasterunterlagen, insbesondere Katasterplan und Katasterauszug,
Bau- und Genehmigungsunterlagen,
gegebenenfalls Unterlagen über nachträgliche Genehmigungen oder Legalisierungen baulicher Veränderungen,
der Energieausweis (APE),
bei Wohnungseigentum Unterlagen der Eigentümergemeinschaft sowie Informationen über offene Hausgeldforderungen oder bereits beschlossene größere Maßnahmen,
gegebenenfalls bestehende Mietverträge,
Unterlagen über Hypotheken, Dienstbarkeiten oder sonstige Belastungen u.a.

Welche Dokumente konkret benötigt und geprüft werden sollten, hängt immer vom jeweiligen Objekt ab.

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Welche Kosten kommen auf Käufer zu?

Neben dem eigentlichen Kaufpreis sollten Käufer weitere Kaufnebenkosten berücksichtigen. Dazu gehören insbesondere die anfallenden Steuern, die Notarkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovisionen und Kosten für technische oder rechtliche Beratung.

Die Höhe der Steuern hängt unter anderem davon ab, ob von einer Privatperson oder einem Unternehmen gekauft wird und ob die Immobilie als Hauptwohnsitz (prima casa) oder als weitere Immobilie / Ferienimmobilie erworben wird. Je nach Konstellation können Registersteuer oder Umsatzsteuer sowie weitere Abgaben anfallen.

Eine allgemeingültige Prozentzahl für sämtliche Kaufnebenkosten lässt sich daher nur schwer nennen. Käufer sollten sich die zu erwartenden Steuern und Nebenkosten möglichst frühzeitig anhand ihrer persönlichen Kaufsituation berechnen lassen.

Und was macht der Notar?

Der italienische notaio spielt beim Immobilienkauf selbstverständlich eine zentrale Rolle. Er beurkundet den Kaufvertrag und übernimmt die gesetzlich vorgesehenen Prüfungen und Eintragungen.

Trotzdem gibt es einen wichtigen Unterschied, den insbesondere deutsche Käufer kennen sollten: Der Notar ist nicht automatisch der persönliche Interessenvertreter des Käufers.

Eine individuelle anwaltliche Begleitung kann deshalb bereits deutlich früher ansetzen – insbesondere bei der Prüfung des Vorvertrags, der rechtlichen Situation der Immobilie und bei der Frage, welche vertraglichen Absicherungen im konkreten Fall sinnvoll sind.

Zusammengefasst: Wie läuft ein Immobilienkauf in Italien typischerweise ab?

Vereinfacht lässt sich der Ablauf wie folgt darstellen:

Auswahl der Immobilie und Einholung der erforderlichen Unterlagen: Noch bevor eine verbindliche Erklärung abgegeben wird, sollten die wesentlichen rechtlichen und technischen Unterlagen vorliegen.
Rechtliche und technische Prüfung: Die Eigentumsverhältnisse, mögliche Belastungen sowie die bauliche und katasterrechtliche Situation der Immobilie sollten überprüft werden. Erstellung einer Konformitätsbescheinigung durch einen Techniker.
Kaufangebot (proposta d'acquisto): Häufig wird zunächst unter Beteiligung einer Makleragentur ein Kaufangebot abgegeben. Wichtig ist hierbei, dass bereits ein solches Angebot nach Annahme durch den Verkäufer rechtliche Bindungswirkung entfaltet. Es sollte daher nicht als bloße unverbindliche Reservierung verstanden werden.
Vorvertrag (contratto preliminare bzw. compromesso): Darin werden die wesentlichen Bedingungen des späteren Kaufs festgelegt. Häufig wird hierbei eine Anzahlung bzw. caparra confirmatoria vereinbart. Auch der Vorvertrag ist bereits rechtlich bindend.
Vorbereitung des notariellen Kaufvertrags: Der Notar nimmt die ihm obliegenden Prüfungen vor und bereitet den endgültigen Kaufvertrag vor. Die vorherige rechtliche und technische Prüfung der Immobilie sollte jedoch nicht allein auf den späteren Notartermin verschoben werden.
Notarieller Kaufvertrag (rogito): Mit Unterzeichnung des endgültigen notariellen Kaufvertrags erfolgt der Eigentumsübergang. Anschließend übernimmt der Notar die notwendigen Registrierungs- und Publizitätsschritte.

Ohne die Menschen vor Ort geht es oft nicht

Aus meiner Sicht wird beim Immobilienkauf in Italien häufig unterschätzt, wie wichtig Sprache und interkulturelles Verständnis sind.

Natürlich kann man Dokumente übersetzen. Aber damit versteht man noch nicht automatisch, wie bestimmte Abläufe funktionieren, wie verhandelt wird oder wie die Beteiligten miteinander kommunizieren.

Und genau an dieser Stelle ist ein rechtlicher Beistand wichtig. Je nach Immobilie und Situation braucht es zudem einen geometra, einen Architekten, den Notar, den Makler oder weitere Fachleute. Vor allem die technische Prüfung gehört in die Hände eines entsprechend qualifizierten Fachmanns vor Ort. Die Ergebnisse dieser technischen Prüfung müssen anschließend mit der rechtlichen Situation zusammengebracht werden.

Und tatsächlich gilt in Italien manchmal auch: Bei einem Espresso am selben Tisch lässt sich mehr klären als mit zehn E-Mails und fünf Telefonaten.

Mein wichtigster Tipp: nicht bis zum Notartermin warten

Wer eine Immobilie in Italien kaufen möchte, sollte sich möglichst früh mit der Prüfung beschäftigen. Der entscheidende Zeitpunkt ist nicht erst die endgültige Beurkundung beim Notar.

Vieles wird bereits vorher festgelegt – insbesondere mit dem Vorvertrag und der Zahlung einer größeren Anzahlung. Je früher mögliche Schwierigkeiten auffallen, desto mehr Möglichkeiten bestehen noch, darauf zu reagieren. Manche Punkte lassen sich vor dem Kauf klären, andere können durch entsprechende Vereinbarungen im Vertrag abgesichert werden.

Denn bei aller Begeisterung für das Haus zwischen Olivenbäumen, die Wohnung mit Seeblick oder das kleine Zuhause am Meer sollte am Ende nicht nur das Bauchgefühl stimmen. Die rechtliche Grundlage sollte es auch.